
El Banco de España ha publicado recientemente un contundente informe en el que arroja luz sobre uno de los problemas más serios que enfrenta el sector inmobiliario del país: la falta de oferta de viviendas frente a una demanda en constante crecimiento. Según los cálculos del organismo, España enfrentará un déficit de 600.000 viviendas nuevas en el mercado para 2025 si persiste el actual desequilibrio entre la creación neta de hogares y la disminución en la construcción de nuevos hogares. Esta es una cuestión que ha empeorado en los últimos años y que el Banco de España ha calificado como «inédita».
La crisis inmobiliaria de 2008 marcó un punto de inflexión en el sector de la vivienda en España. En su apogeo, entre 2006 y 2008, se terminaban alrededor de 650.000 viviendas cada año. Sin embargo, esta cifra se desplomó a un mísero mínimo de 45.000 viviendas terminadas en 2016. Desde entonces, la recuperación ha sido lenta y la cifra de viviendas terminadas se ha estabilizado alrededor de las 90.000 unidades anuales a partir de 2021. Esta cifra está significativamente por debajo del número de nuevos hogares que se crean cada año.
Esta situación es especialmente preocupante ya que es la primera vez en la historia de la industria inmobiliaria española que la oferta bruta de vivienda nueva no consigue mantener el ritmo de formación de nuevos hogares. Y si las cosas no cambian, este será también el caso en 2024 y 2025, según el capítulo 4 del informe anual del Banco de España titulado El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad.
El informe del Banco de España también proporciona una visión detallada de la magnitud del problema. Según sus cálculos, el diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva será de unas 365.000 unidades. Para 2024 y 2025, sus proyecciones añadirían otras 225.000 viviendas a ese déficit. En palabras de Ángel Gavilán, director general de Economía y Estadística del Banco de España, «más de medio millón de viviendas que faltarán en la economía española». Este déficit es especialmente severo en las comunidades que están experimentando un crecimiento poblacional y una actividad turística en aumento.
El Banco de España identifica varios factores que contribuyen a la escasez de oferta de viviendas nuevas. Entre estos se incluyen la falta de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, el aumento de los costes de producción y las dificultades para adquirir y desarrollar nuevo suelo urbano disponible para la edificación. También menciona que la capacidad de cubrir la demanda de 600.000 viviendas a través de la rehabilitación de inmuebles o la incorporación al mercado de viviendas vacías es limitada.
En cuanto a las viviendas vacías, el informe señala que hay alrededor de 4 millones en todo el país. Sin embargo, sólo 400.000 de estas se encuentran en áreas con alta demanda, lo que las hace insuficientes para cubrir el déficit previsto. Gavilán enfatiza que el hecho de que haya viviendas vacías en lugares donde no hay presión de la demanda no resuelve el problema.
El informe también señala que el 45% de las viviendas vacías se encuentran en municipios con menos de 10.000 habitantes, donde reside cerca del 20% de la población. En las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías representan el 7,5% de su parque total de viviendas, lo que equivale a unas 400.000 unidades. Sin embargo, una proporción significativa de estas viviendas están en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, lo que requeriría una rehabilitación antes de su utilización.
El informe del Banco de España también destaca que de los 4 millones de viviendas vacías, 450.000 inmuebles no se venden. Esta cifra, que representa el 2,3% del parque de viviendas principales en 2023, se mantiene constante desde 2018 a pesar del repunte de la demanda. Los técnicos del Banco de España atribuyen esto a «la falta de adecuación de estas casas a las preferencias actuales de los hogares».
En cuanto a la rehabilitación como medio para subsanar el déficit de oferta, el Banco de España elogia el objetivo del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) del Gobierno, que planea rehabilitar más de 500.000 viviendas durante el periodo de aplicación y alcanzar las 300.000 viviendas anuales rehabilitadas en 2030. Sin embargo, considera que será «complicado» cumplir estos objetivos debido a la falta de mano de obra en el sector de la construcción y a que parte de las viviendas vacías que necesitan rehabilitación se encuentran en zonas de menor demanda. Actualmente, en España se rehabilita solo un 0,1% del stock de vivienda cada año, una cifra que contrasta con el 0,2% de Francia, el 0,8% de Italia o el 1,5% de Alemania.
El Banco de España también reconoce el papel que han jugado los particulares en los últimos años en la movilización de oferta nueva en el mercado. Según sus cifras, los pequeños propietarios han puesto en torno a 100.000 viviendas anuales adicionales entre 2012 y 2022 en el segmento del alquiler, en parte motivados por la elevada rentabilidad de la inversión en vivienda para arrendar. Sin embargo, para continuar haciéndolo, es fundamental que se les garantice seguridad jurídica. Como complemento, el organismo propone fomentar la participación de personas jurídicas -como fondos, socimis y grandes inversores- en el mercado inmobiliario español, un sector que está experimentando un crecimiento en otras economías. Actualmente, este grupo representa sólo el 8% del parque inmobiliario total en España, frente al 92% que está en manos de pequeños propietarios.